很多企业选址只关注报价建筑面积，忽略公摊与实际得房率。同样报 300㎡的办公室，不同楼宇实际可用面积可以相差几十平，直接影响工位数量、装修预算，也会改变真实租赁成本。

一、公摊、得房率基础计算公式

· 建筑面积 = 套内使用面积 + 墙体面积 + 公摊面积

· 得房率 = 套内建筑面积 ÷ 租赁建筑面积 ×100%

· 公摊率 = 公摊面积 ÷ 租赁建筑面积 ×100%

举例：签约建筑面积 300㎡，得房率 70%，企业实际套内可用仅 210㎡。

公摊包含：电梯井、楼梯间、设备机房、管道井、大堂、公共过道、消防通道、物业用房，以及外墙一半墙体面积；地下车库、人防地下室不计入办公公摊。

二、南京不同类型楼宇公摊 & 得房率参考区间（市场实测）

市中心超高层甲级写字楼（河西、新街口） 公摊率：28%35%，得房率：65%72% 特点：挑高大堂、多台高速电梯、避难层多，公共配套标准高，公摊偏大。同样建筑面积，实际可用面积偏低，租金单价看着适中，实际每平米使用成本更高。

普通高层乙级写字楼（主城各板块） 公摊率：22%28%，得房率：72%78% 电梯、大堂配置中等，无大量避难层，公摊优于超甲，南京中小企业选择最多。

产业园区高层研发楼（软件谷、江北研创园、新港） 公摊率：18%25%，得房率：75%82% 园区大堂简洁，核心筒占比小，得房普遍优于纯商务写字楼，适合软件、科创研发企业。

产业园独栋 / 双拼载体 公摊率：8%15%，得房率：85%92% 独栋楼宇公摊最低，公共走道、电梯为本栋内部使用，极少对外分摊，中试、总部企业优先，同样面积可以布置更多设备、工位。

联合办公、分割小办公室 公摊率：30%40%，得房率：60%70% 二次分割多出内部过道、共享接待区，纸面面积大，实际室内使用面积缩水明显。

三、影响得房率的关键因素 1. 楼层高度：楼层越高，电梯、消防、避难层越多，公摊随之增大。 2. 电梯配比：电梯数量越多，电梯井占用面积越大，公摊越高。 3. 大堂标准：912 米挑高大堂会拉高整栋公摊；简约大堂公摊更低。 4. 户型分割：同一楼层，分割小户型越多，内部走道增加，实际得房会进一步降低。

四、企业选址实操：如何算真实成本 很多企业只对比纸面租金单价，忽略得房率带来的隐性成本。

测算示例： A 楼宇：建筑面积 500㎡，租金 1.8 元 /㎡/ 天，得房率 68% 实际可用面积 = 500×0.68=340㎡，折算实际使用单价≈2.65 元 /㎡/ 天

B 楼宇：建筑面积 500㎡，租金 2.0 元 /㎡/ 天，得房率 78% 实际可用面积 = 500×0.78=390㎡，折算实际使用单价≈2.56 元 /㎡/ 天

纸面 A 租金更低，但真实每平使用成本 B 反而更划算。

五、签约阶段注意事项 1. 签约看清合同写的是「建筑面积」还是「套内使用面积」，南京绝大多数写字楼租赁按建筑面积计价。 2. 向物业索要房产测绘报告，核实公摊系数，不要只听口头报得房率。 3. 小户型租赁要格外留意：整层得房率 75%，分割小单元之后，实际套内使用率可能下降 510 个百分点。 4. 不要一味追求超高得房率：得房率过高，往往代表电梯、大堂、消防通道压缩，后期通勤体验差。

总结 甲级超高层看重形象，接受高公摊；科创研发、设备办公优先选择产业园区或者独栋载体，得房率更高。比价不能只看纸面租金，一定要把得房率纳入成本测算，才可以客观对比不同楼盘真实租赁成本。

址南针招商服务热线：025-83216667、17625983688，可为企业提供多项目真实得房率、实际使用成本对比测算。